房地產投資心得｜竹北國賓大悅可貸九成只是引誘看屋的噱頭?
經過竹北的路上看到不少旗子上面寫著國賓大悅可貸九成!
可以貸款到九成！這不是在開玩笑吧
房市已經低迷到這種地步了嗎?
還是只是引誘看屋的噱頭?
一般買房子最多都只能貸到八成，國賓大悅為什麼可以讓買戶貸到九成???
因為這樣的原因，讓我的心中有點蠢蠢欲動了
(如果真的可以入手那會是一個很好的房地產投資機會)
原本我第一次去看國賓大悅的時候很心動，但是因為價格實在是太高了，買不下手....後來再去看的時候也還沒有可貸九成這樣的方案，所以也還沒付諸行動。想
不到才過沒多久國賓大悅竟然推出全室裝潢48萬起的九成貸款方案
這下子一定要把握機會好好了解一下，因為我們有一群人一起買房所以可以有團購價，這個機會實在是難得!!!!
經過了一番精打細算，決定要買下它了!! 而且就在昨天下午去簽約囉！
(我的房地產投資策略就此展開 心得筆記中 ........)
來分析一下國賓大悅價格:
假設一間三房兩廳＋車位＋裝潢（全包）一共是900萬
(當然每個樓層及格局不同價位，以三房我比較能買得起約900萬來計算)
自備6%
優付4%（建商給的優惠付款方式，分一年12期零利率）
貸款90%→其中的10%裝潢貸款20年本息攤還(利息較高約2.6%)。80%房貸分30年攤還(利息約1.7%)，可選擇是否申請寬限期或者本息攤還。
表格如下:
如果是以房地產投資的角度來說，我個人選擇用80%貸款申請寬限期這樣的方式對我來說比較划算
剛開始前一年每個月總共要付30000+5000+10200=45200，以4萬6千元來算好了
這間我以最保守要收的租金如2萬2千元來算
46000-22000=24000
等於每個月要付4.6-2.2=2萬4千元的貸款
每月兩萬四的房貸感覺壓力有點重
不過只要辛苦一年，第二年開始就可以享受成果了！
因為第二年開始只需要繳5000+10200=15200的貸款，大約1萬6千元
如果我還是以最保守的租金2萬2千元來出租
20000-16000=6000
也就是說我每個月付掉貸款後還有剩下6000元
如果把管理費考慮進去，管理費假設3000，每個月還是有3000元正現金流。
(管理費並沒有哪麼高 只是保守估計抓高一點而已)
等於手頭上只要有54+2.4*12＝82萬8千，再加上一開始買房要付其他費用約18萬
等於你如果能準備一百萬就幾乎可以放心地買下這間房子了！
（不過當然前提是貸款要過！沒過就不用想了...）
而成交之後最重要的事情就是在最短的時間內把他租出去!!!
千萬不要覺得不可能，因為我自己就是這樣準備了一百萬然後買下一間國賓大悅
(當然還有一些零碎的額外費用，如果要再更保守一點那就準備150萬也綽綽有餘了)
等到兩三年生活機能更加提升之後，就可以選擇要賣掉或是繼續收租
如果是要買來自住，九成的貸款至少可以讓自己一開始自備款不用付太多。
不過第一年也是會很辛苦！一個月需要繳3+0.5+2.6=6.1萬。
一個月要付6.1萬真不是一般人可以負擔得起的......
若負擔真的太大，建議可以80%信用貸款申請寬限期，這樣第一年就是繳4.6萬。
等到優付的部份第一年付完之後，第二年開始再全部本息攤還0.5+2.6=3.1萬。
雖然3.1萬還是很硬！不過比較不會像一次繳6.6萬這麼吃緊....
所以我個人的房地產投資策略還是出租降低繳貸款的壓力
等到幾年後資金較充裕時再收回自己住
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